Kako dobiti direktne rezervacije

1. Koliko vas stoji provizija?

Booking uzima proviziju od svake rezervacije, obično između 10 i 25 %, a najčešće oko 15 %. Airbnb od 13. listopada 2026. većini domaćina u Hrvatskoj naplaćuje 15,5 %. Ako ste paušalist, na proviziju stranih platformi plaćate i 25 % PDV-a, pa 15 % provizije stvarno stoji 18,75 %.

Primjer iz našeg kalkulatora provizije: uz 120 noćenja godišnje po 80 € i 15 % provizije platforma uzme oko 1.440 €, odnosno 18 noćenja. Svako noćenje koje gost rezervira izravno ostavlja vam 12 € više.

2. Što platforme dopuštaju, a što ne?

Vlastitu stranicu smijete imati uz bilo koju platformu. Pravila ograničavaju samo kako do gostiju s platforme dolazite.

• Booking. Europska komisija proglasila je Booking 2024. „vratarom” (gatekeeper) po Aktu o digitalnim tržištima. Od 14. studenoga 2024. Booking u EU ne smije tražiti da cijena na vašoj stranici bude ista ili viša nego na Bookingu.
• Airbnb. Airbnbova pravila o poslovanju izvan platforme zabranjuju nagovarati goste da trenutnu, buduću ili ponovljenu rezervaciju premjeste izvan Airbnba. Zabranjuju i poveznice izvan Airbnba u oglasu i porukama, popust za rezervaciju mimo Airbnba, traženje kontakta prije rezervacije i korištenje kontakata gostiju za marketing.
• Ponude e-poštom. Za slanje ponuda e-poštom fizičkoj osobi u pravilu treba njezina prethodna privola (Zakon o elektroničkim komunikacijama, čl. 50).

Zaključak: gost vas mora moći naći sam, po imenu. Zato je najvažnije da vas nađe Google.

3. Kako da vas gost nađe sam?

Gost koji je bio kod vas sljedeće godine u Google upiše ime apartmana, ili ime mjesta i vaše prezime. Ako tada nađe samo oglas, rezervira preko platforme. Ako nađe vašu stranicu, piše izravno vama.

• Isto ime svugdje. Na oglasu, stranici, natpisu na ulazu i računu. Gost pamti ime, ne broj oglasa.
• Domena s imenom smještaja. Na primjer apartmansali.com: lako se pamti i lako upiše.
• Ime i mjesto u naslovu stranice. Tako Google zna na koju pretragu stranica odgovara.
• Stranica na jezicima gostiju. Gost iz Njemačke traži na njemačkom, gost iz Italije na talijanskom.

Adresa stranice neka piše na računu i u kućnom redu, kao na svakom poslovnom dokumentu. Gostima s Airbnba ne nudite izravnu rezervaciju ni popust za nju.

4. A Google karte?

Na Google kartama i u Googleovoj pretrazi smještaja apartmani se obično prikazuju preko platformi, s cijenom i poveznicom na Booking ili Airbnb. Vlastiti poslovni profil apartman u pravilu ne može imati. Googleova pravila kuće i apartmane za odmor navode kao primjer objekata koji nemaju pravo na profil. Profil mogu imati poslovi koji kupce dočekuju osobno, u navedeno radno vrijeme.

Zato je važna stranica koju Google nađe po imenu. Ako imate smještaj s recepcijom i osobljem, poput pansiona ili malog hotela, poslovni profil može imati smisla, i neka vodi na vašu stranicu.

5. Što stranica mora imati da gost pošalje upit?

Gost na vašoj stranici želi isto što vidi na platformi, samo brže: slobodne datume, cijenu boravka i fotografije. Ako nešto od toga nedostaje, vraća se na platformu.

• Kalendar i cijena boravka za odabrane datume, s najkraćim boravkom.
• Fotografije redom kojim gost ulazi u smještaj.
• Upit ili zahtjev za rezervaciju u jednom obrascu, i WhatsApp.
• Kako doći, kućni red i uvjeti otkaza.
• Tko iznajmljuje i izjava o privatnosti.

Detaljnije na stranici izrada web stranica za apartmane.

Ako stranicu radite sami, postupak korak po korak opisali smo u vodiču kako napraviti web stranicu za apartman.

6. Smije li cijena na vašoj stranici biti niža?

Smije. Na svojoj stranici cijenu određujete sami. Prema Europskoj komisiji (rujan 2026.) Booking cijene izvan Bookinga ne koristi za zadani poredak oglasa ni za pristup programima poput Geniusa i Preferreda.

Gostu koji se vraća možete dati i malu pogodnost, na primjer kasniju odjavu. Gostu s Airbnba pogodnost za rezervaciju mimo Airbnba ne nudite.

7. Kako naplatiti predujam i izdati račun?

Kod izravne rezervacije novac ide vama, bez posrednika. Najčešće je to predujam uplatom na račun, a ostatak po dolasku.

• Uvjeti u pisanom obliku. Iznos predujma, rok uplate i što se vraća kod otkaza, poslano gostu prije uplate.
• Potvrda rezervacije e-poštom, s datumima, cijenom i adresom.
• Račun za svaki boravak. Iznajmljivači koji porez plaćaju kao dohodak od imovine, na primjer paušalno po krevetu, prema tumačenju TEB-a iz svibnja 2026. nisu obveznici fiskalizacije računa izdanih građanima, ali račun gostu moraju izdati. Obrt i tvrtka račune fiskaliziraju.

Ovo nije porezni savjet. Za svoj slučaj provjerite s knjigovođom ili na stranicama Porezne uprave.

8. Što s eVisitorom?

Isto kao za goste s platformi. Svakog gosta prijavljujete u eVisitor u roku od 24 sata od dolaska i odjavljujete u roku od 24 sata od odlaska. To ne radi ni platforma ni stranica umjesto vas.

9. Kako izbjeći dvostruku rezervaciju?

Booking i Airbnb nude uvoz i izvoz kalendara (iCal). Kad su kalendari povezani, termin zauzet na jednom mjestu pojavi se i na ostalima. Platforme kalendare osvježavaju u razmacima, ne u istoj sekundi.

Zato izravnu rezervaciju potvrdite tek kad su datumi zatvoreni i na platformama, ili ih zatvorite ručno odmah nakon dogovora s gostom.

10. Koliko izravnih rezervacija je realno?

Ovisi o tome koliko vam se gostiju vraća, koliko ih dolazi po preporuci i nađe li vas Google po imenu. Najprije dolaze gosti koji vas već znaju. Nove goste i dalje dovode platforme, i to je u redu.

Računica je jednostavna: uz 80 € po noći i 15 % provizije svako izravno noćenje ostavlja vam 12 € više, pa se stranica od 399 € isplati nakon 34 izravna noćenja. Svoje brojke upišite u kalkulator.